Apartina | Chorvatsko

Vaše investice je zajištěna dvěma hlavními způsoby, které jsou standardní pro tento typ spoluvlastnictví: 

• Celkové zajištění nemovitostí: investice je zajištěna podílem na reálné nemovitosti a pozemku, které vlastní specializovaná společnost. Váš podíl ve společnosti je tak přímo navázán na hodnotu nemovitosti.
• Zajištění v průběhu výstavby: u drtivé většiny developerských projektů posíláme platby developerovi na základě kontroly prostavěnosti a provedených prací.

Místo koupě celé nemovitosti kupujete podíl (např. 1/8 až 7/8) ve společnosti, která danou nemovitost vlastní. Stáváte se tak spolumajitelem této společnosti, a tím i poměrným vlastníkem nemovitosti. Jedná se o tzv. Share Deal.

Výhody: Spoluvlastnictví (Co-Ownership) je navrženo tak, aby eliminovalo nevýhody tradičního spoluvlastnictví a nabídlo celou řadu benefitů: 

• DOSTUPNOST: Pořízení luxusní nemovitosti s výrazně nižším kapitálem.
• INVESTICE: Zisk z pronájmu v době, kdy nemovitost nevyužíváte, a podíl na růstu cen nemovitosti.
• LIKVIDITA: Snazší prodej podílu oproti prodeji celé nemovitosti.
• PROFESIONALITA: Kompletní profesionální správa nemovitosti a pronájmu.
• ÚSPORA: Dělení nákladů na údržbu a správu mezi všechny spoluvlastníky.
• EXKLUZIVITA/VARIABILITA: Možnost vlastnit podíly ve více nemovitostech v různých lokalitách.
• KOMUNITA: Možnost směny pobytů s ostatními členy klubu.

Nevýhody: Potenciální problém domlouvat se s cizími lidmi je eliminován tím, že systém má jasně daná pravidla (Dohoda společníků a rezervační systém), a veškerou správu a koordinaci zajišťuje Fragmento, takže nemáte přímý kontakt s ostatními spoluvlastníky ohledně správy domu.

Platí se dva typy poplatků: 

• Měsíční poplatek za správu společnosti (Management Fee): Tento paušální poplatek pokrývá náklady na správu společnosti (účetnictví, valné hromady, administrativu, technologie a podporu) bez ohledu na to, zda se nemovitost pronajímá. 
• Ostatní měsíční provozní poplatky: Tyto poplatky odpovídají reálným provozním nákladům nemovitosti a jsou účtovány poměrně k velikosti vašeho podílu. Zahrnují: 
  • Správní poplatky: Daň z nemovitosti, pojištění domácnosti, poplatek za odpad. 
  • Provozní poplatky: Účty za energie (voda, plyn, elektřina, internet), údržbu zahrady/bazénu. 
  • Fondy: Balíček údržby (drobné opravy, výměna nábytku) a rezervní fond oprav pro případné rekonstrukce, investice a podpobně.

Pořízením jednoho nebo více obchodních podílů získává klient přímý podíl na nemovitosti a tedy i výnosech z jejího pronájmu (v případě, že své dny využívá pro sebe) a také i na růstu cen nemovitostí v dané lokalitě. V případě developerského projektu, rekonstrukce nebo např. odprodeje části nemovitosti/pozemku má navíc klient přímé navýšení hodnoty podílu díky rozdílu presell price/hotová nemovitost, zdařilá rekonstrukce = navýšení hodnoty nemovitosti (tedy i podílu) nebo v případě kdy například koupíme nemovitost s rozsáhlým pozemkem a část pozemku odprodáme. Tímto způsobem lze vrátit značnou část původního příplatku společníkům. 

Příklad v číslech: Vila na Bali

• Pořízení nemovitosti ve fázi předprodeje = cca 30% sleva oproti ceně hotové nemovitosti.
• Díky pořízení více nemovitostí od stejného developera získáváme zpravidla slevu 5–10%.
• Růst cen nemovitostí na Bali současně dosahuje 12–20 % ročně v závislosti na lokalitě.
• Net yield z krátkodobého pronájmu se pohybuje kolem 10–15 % p.a.

Výsledek: V pětiletém horizontu tento model generuje celkové zhodnocení kapitálu (Total ROI) přesahující 320 %, což odpovídá průměrnému ročnímu zhodnocení přes 33 % p.a. Váš vložený kapitál se tak v průběhu 5 let více než ztrojnásobí. K nejvyššímu zhodnocení dochází při dokončení nemovitosti a spuštěný pronájmu. Je tedy na společníkovi jestli se v té chvíli rozhodne svůj podíl prodat a inkasovat tak zisk nebo si tvořit portfolio a mít pasivní příjem z pronájmu.

• Prodej: Svůj podíl můžete kdykoli prodat. Můžete si volně stanovit prodejní cenu, která Vám vyhovuje. Prodej můžete realizovat vlastní cestou nebo tento úkol svěřit nám, kdy podíl nabídneme společníkům v konkrétním s.r.o. a dále oslovíme databázi klientů a zájemců na které se například díky rozprodeji všech podílů nedostalo. 
• Pomůžete mi s případným prodejem? Ano, Fragmento Vám doporučí tržní cenu a nabízí podporu při prodeji podílu. 
• Kolik si účtujete za zprostředkování prodeje? Pokud prodáváte svůj podíl bez pomoci Fragmenta, není Vám účtován žádný poplatek. Pokud Fragmento pomáhá, je za zprostředkování účtována provize. 
• Schválení: Ostatní spolumajitelé nemají právo nového spolumajitele schvalovat pouze mají předkupní právo, které mohou případně využít. 
• Výkup: V případě potřeby opravdu rychlého prodeje jsme schopni vykoupit podíl i my.

Investované finance se skládají z:

• Váš podíl na ceně nemovitosti (podle vybraného podílu, např. ?).
• Vedlejší náklady na pořízení (daň z převodu, právní poplatky, právní struktura).
• Due diligence (strukturální a právní prověrka nemovitosti).
• Renovace a vybavení (renovace, interiérový design, prémiový nábytek a příslušenství).
• Konzultační náklady (náklady na právní a daňovou strukturu).
• Ostatní přímé náklady spojené s akvizicí nemovitosti, cestovní náklady a podobně.